下北沢 10坪 美容室+アイサロンのお店の内装工事 - 美容師さんの一歩を建築コストの面から応援する、 東京で美容室を作り続ける矢口のブログ
の続きになります。
現場調査も終えて、見積の作業に取り掛かります。
今回の物件の一番の特徴的な問題は、建物が古すぎることです。クロスの張替えも以前のオーナーのDIYが多すぎて…剥がして見てどうなることやら。残置であるシャンプー台３台、セット椅子など、賃貸契約時に処分交渉すれば何とかなったののでは？も多々あります。下北沢なので、どうしても貸主が強いので、まあ仕方ないでしょうか。
今回は設計士の相馬貴文 さん
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ちょっと話しただけで意図と感性が高いと感じたので、デザインの意味も考えながらの見積もりとなります。
例えば、壁面仕上げのラワンベニヤもどのように割り付けようかか？と美しく見える方法もちょっと考えます。
内装仮設工事費 概算20万
・墨出しや養生費や最終クリーニング
レイアウトの面倒くささや、２Fで上下階が飲食なのである程度しっかりとした養生を。
クリーニングもガラス面が多く古いのでそれなりに費用がかかります。
（ちなみにクリーニング業者からの請求書は見積もり金額をオーバーしていました…）
解体工事費 概算43万
・残置物が多い。解体搬出処分に30万くらい。
床も既存の仕上げ材を剥がして、研磨の仕様です。約13万
※ちなみに、今回はモルタル打ち放し仕上げだったのですが、塩ビタイルなどを貼って仕上げた方が安く上がったはずです。この材料選択を、設計士さん、私、他の会社と考えの違いが出てくる部分だと。私も以前は剥がして研磨してクリア塗装をし、素材感を出す仕上げにしていたにですが、足が疲れる+清掃が意外と面倒と意見が多々でしたので、最近は行ったません）
軽鉄間仕切りとボード貼り 19万
・今回、個室を作るために、間仕切りを多用します。古い躯体を隠すためにマシ張りなど。
木工造作工事費 25万
・今回の壁の仕上げは、デザインのポイントにもなるラワン材仕上げです。単価的にはクロス仕上げの３倍くらいでしょうか？おまけにウッドショック中で全ての材料価格が1.5倍中です。
家具工事 105万….
・店舗工事を安く上げるコツは、造作オーダー家具をなるべく作らないことです。が、今回はこだわりが多く。ここは減工事の対象として考えることになると思います。代用できるメーカーは多々あります。
私デザインだったら、割り切る部分で既製品を使ってしまうのでしょうが、こだわるところはこだわるだろうから、どうなるか？
内装仕上げ工事費 75万
・クロス工事・トイレ扉の化粧シート工事・天井塗装工事・床のクリア塗装・ベランダの塗装・と古い箇所が多く、余計な工事が多々発生しています。
電気工事（消防工事や照明器具含む） 85万…
・こちらも古さの弊害で、分電盤・動力盤・消防設備の誘導灯の交換を施主さんが負担しなければなりません…普通は、貸主側もしくは折半などが多いのですが、立地がよく貸主が強いのでしょう。
ブルーテュースのスピーカーなど、落とせる箇所はありますが。
給排水工事費 45万
・トイレも古く、施主さんの費用で交換です...しかし交換しないわけにもいかず…
ガス工事費 器具と工賃 15万
・ガス給湯器の交換も必要です。在庫があるかが心配…
雑工事 5万
・カーテンレールなど、取り付けまで
サイン工事費 12万
・下北沢南口商店街に面して、かっこいい看板を設置。あとはポイントで設置を。
管理費等 40万
・駐車場の高い下北沢に、工事が細かいので14日間くる計算になります。
489万.....と、予算オーバーの見積もりが…とりあえず出来ました。
どのように削っていくか、VE案を考え何度か打ち合わせをしていくことになります。
（VE案とは、「Value Engineering（バリューエンジニアリング）」の略。性能や価値を下げずにコストを抑えることである。 この考えに基づいて、開発、設計、製造、購買などの工程で、具体的な改善や代替案を提案することを意味する。）
私は、これが非常に得意です。設計と施工の両方で見れるからです。
ポイント：古い物件なので、本来やらなくても良い工事が施主負担にり、ボディーブローのように効いてます。
貸主側が強い下北沢の物件なので、今回はある程度仕方ない部分はあります。
強く言い借りれない事もありますし、バランスですね。
出店検討中の皆様、
現場調査の際には、お気軽にご相談ください。
その場で機転をきかせて、有利な交渉します。
