こんにちは。来年に向け、美容室独立開業の問い合わせが増えています。一緒に不動産を見て欲しい、どこを見たら良いのか？と相談多々です。
年末から３月までに向けては、不動産が動き始める時期です。WEBや街の不動産のこまめなチェックを心がけてください。
本日は、独立開業を目指す美容師さんの為の、不動産情報より設備条件を読み取り コストと無駄な労力を減らす方法 。セルフでの物件探しの見どころを説明いたします。
※１〜３月は、店舗業界も繁忙期になる為、急な工事の相談は 泣く泣くお断りする事もあります。(去年は２件...)早め早めを心がけてください。
昨年工事をした、西川口駅前の穴場的な良い物件を見つけたお客さんは、お正月にネット検索で見つけたと言ってました。
ちなみに不動産は、シンプルに早い者勝ちです。
私の妻は、板橋区で購入した中古住宅をリノベーション・改装工事した美容室を経営しています。
美容室が道路を挟んで一店舗、１００m先に２店舗、3分歩くと１０店舗くらいある 美容室過多地域ですが、ランチェスター式の弱者の戦略を駆使し、まあまあ集客できています。※そのうち、ランチェスター式のを美容室に当てはめUPしますね。子が５歳と１歳の二人いるんですが、自分でお店を経営しているからこそ、自分の時間を時間を持つことができてなんとかやっていけてます。
その不動産を購入したのは、約６年前 東日本大震災の後のザワザワ感がまだ残っていた頃。長男が生まれる予定があり、中古でも小さくても良いから、一軒家を購入したい！セルフで自分でリノベーションしたい！。とメインはWEBで検索、たまに街の不動産屋を巡っていました。大体の相場観は把握し、チャンスを探っていました。
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※美容室の工事はもちろんですが、工事したオーナーさんやお店を利用したお客さんが店舗デザインを気に入ってくれて、紹介で住宅（戸建、マンション）のリノベーションやリフォームもよく依頼されます。工事を通しての人付き合いで、知らない誰かに頼むよりは良いと感じてくれたのかも知れません。こちらも、予算をかけずに安く工事を心がけていて、自分で壁を塗ってもらったり、自分で床や天井を壊してもらったりと 予算の中でいかにできるかを考え、使えるものは(施主さんでも)使う！の考えで対応しています。
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希望する駅に 相場より かなり割安な（２０００万円していない）物件が オープンハウス（内覧会） を行うとの情報を得て、妻と見に行きました。みなさん興味があったようで、僕と同じくらいの30歳半ばくらいの年齢の方がワンサカいました。
一軒家で３階建、木造ではなく鉄骨造、おまけに水まわりを含めリフォーム済み。と何故こんなに安いのか？と悩んでしまう物件でした。とんでもない事件が起きた物件なのでは？なぜ安いのか？と確認したところ、「狭く違法建築でローンが組みずらい」と悩みにならない悩みでした。僕はその場で(その間約10分で)、買います。と宣言し仮契約と１万円を納めました。
無事ローンも組め購入できました。不動産屋に後から聞いたのですが、翌日に何組も購入したいと問い合わせが来たそうです。けど、早い者勝ちなので権利は私です。
なぜ僕がその場で押さえたのかは、仕事を通して良い物件を得ているオーナーさんたちが 多少のリスク（今回の僕の場合は１万円）を背負ってでも条件が良い場所を探しているを近くで見てこれたからです。タッチの差で逃した人も、急いで後からシマッタと後悔する人も知っています。とりあえず行動！した人が強い ですね。
ちなみに現場調査は、都内近郊であればタイミングさえ合えばお付き合いしますので、お気軽にメールください。（HPの問問合せ欄からできればお願いします。）
ちょっと距離がある方は、交通費だけお願いします。基本電車移動です。
先日は、宇都宮の方から相談が来ました、新幹線の往復代のみ請求しました。
工事は東京近郊、北の東は水戸まで。北は群馬の前橋・宇都宮、西は八王子（山梨は談合坂で渋滞するので不可）、下は横浜あたり、右は千葉 までは対応できます。
特例で福島のいわきも対応します。(いわきの小名浜出身です。)
では、不動産やのチラシから これは美容室に適しているのだろうか？と考えてしまう時の、セルフでのチェックの見どころを説明します。
不動産セルフチェックのポイント
①建物が新しいか？古いか？⇨気にしなくて、良いです。しかし外構工事(看板、外回り)は工事費用が高いので、ボロボロすぎるのはNG。安く作れません。
②階数。１階がベスト(経営の面からも)。出来れば一階を抑えて下さい。
２階であれば、設備の問題は少な目。
３階以上で事務所仕様場合は、ガス給湯器が取り付けられないの問題が発生の可能性あり。
美容室や飲食店 可能 と不動産チラシにあったりベランダに設置できる場合はOK。
地階での事務所仕様の場合は、ガスの問題が発生の可能性高め。地階でも飲食店・美容室、コンビニの跡地なら問題なし。
③木造、鉄骨造、RC（コンクリート）造：問題しですが、木造は抜けない柱がある。鉄骨造は（結構部屋の真ん中のマジかーって壁が抜けない事がある。（壁で荷重、バランスを支えているため）。RCは、内部の壁はブロックや軽鉄壁なので多分綺麗に壊せます。
④既存店が何であるか：飲食店、コンビニ系であれば問題なし。事務所使用の場合は、室内に水廻り（トイレや手洗いシンク）がある事が絶対条件。
元が美容室の場合；開業できるが注意が必要。（今後ブログで記載予定）
⑤電気容量 A(アンペア)：過去の事例よりですが、
３０A：セット面３面＋シャンプー２台。
６０A：セット面６面＋シャンプー３台。
７５A：セット面８面＋シャンプー３台。
あくまで目安ですが。これにエアコンや動力を使う器具の絡みで複雑に変動。あくまで、過去の経験からの一般的な考えです。
⑥ガス：できれば、都市ガスやプロパンガスなどを使用できるのが理想。事務所使用で、室内のシンク部分にガス式の瞬間湯沸しがある場合は、ガス会社との調整が必要。多分、（安い金額で工事という意味で）施工不可能。室外に湯沸し給湯器が置ける場合は問題ない。
ガスが無いので、電気温水器で対応したい場合：一般的な電気温水器(30万円)は、設置場所があり１日のシャンプー使用人数が１４人未満であり、分電盤に空きがあれば問題ない。タカラベルモントさんのDANRYU(80万円位)の機器購入であれば、追い焚きもできるので人数制限もなし。
⑦水：水道管が20Aが理想ですが、13Aでも問題ないです。当然できが20Aの方が、出が良いです。
と、ざっとこんなところでしょうか。ちょっと文字のみでわかりずらいのですね。後日、表にして追加します。
例として、１０坪未満の小さな美容室で考えてみます。
例ー１：オフィスビル ９階建ての２階部分
事務所から美容室へは、少し経験からの計画が必要です。「他の会社は出来ない！」と言ってたと相談されますが、何も問題ないことが多いです。
オフィスビルタイプの例⬇︎
事務所仕様の神田１０坪美容室 カテゴリーの記事一覧 - 東京で美容室を作ることを生業とするヤグチのブログ
上記の物件の場合は、店内に水廻りがある。ガスがわかりませんが、２Fであれば、ガス工事は脚立（足場を組むまずに）で工事で出来ないか相談し、コストの妥協点を一緒に探します。
電気は多分30~50Aでしょうか。（過去の経験から）
よって、セット面２~3面くらいのプライベートサロンでしたら作れます。
２Fより上階の場合、ベランダに給湯器を置けるかが重要です。
エアコンも既存でついていることが多く、初期投資が下げれるパターンもよく目にします。
例ー２：一軒家タイプの２F部分。
このパターンもよく相談されます。一軒家タイプは、電線を電柱から引き直す事ができますので、容量UPで セット面が多くする等も可能です。
一軒家タイプ例⬇︎
原宿駅前の居抜き(物販)店への美容室移転計画 - 東京で美容室を作ることを生業とするヤグチのブログ
こちらも、部屋内に水廻りがあり、＋壁越しでトイレがあり 水廻り的には問題ないです。こちらもガスが読めませんが、、２Fであれば、ガス工事は脚立（足場を組むまずに）で工事で出来ないか相談し、コストの妥協点を一緒に探します。
こちらは、オーナーさんが２Fに住んでいる、事務所を経営しているなどが多く、比較的親身に話を聞いてもらえ、工事を進めやすいです。
と、読み取れます。まあ、経験がないとちょっと難しいですかね。
いまいちわからない場合でも メールで物件情報を見せていただければ なんとなくは判断できますので、お気軽にお問い合わせください。開業の相談準備の不安や悩みを聞かせてください。一緒に考えていきましょう。タイミングが合えば、現場確認にも立ち会いますので、お気軽にご相談ください。
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